企業網客職業網客
企業網客 職業網客
首頁 企業網客 職業網客 網客圈 網客商機 網客新聞
熱門: 慈念堂 農之道 夢想成真 俏江南 SAP [資訊導航]

網客新聞    產經資訊 > 正文

二手房按差價征稅20% 專家:三類費用稅前減除

來源:          時間:2013/3/4 11:04:00

3月2日和3日周末兩天,上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增 新華社發

3月2日和3日周末兩天,上海各個房地產交易中心內二手房交易量激增 新華社發

 

“國五條”細則強調個人住房轉讓依法嚴格征收20%個稅

如何核實房屋原值坐等后續政策落地

3月1日公布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)(以下簡稱《通知》)強調,對個人自有住房轉讓所得依法嚴格征收20%個稅。通知一出,立即引發社會各界強烈反響和爭議。昨天,有稅務專家討論這個問題時指出:“核實房屋原值”政策規定是否會調整,是后續值得關注、《通知》精神能否“落地”的最大懸念。

羊城晚報記者 嚴麗梅

征收20%個稅實為“老規定”

早期因部分業主無完整憑證,房屋原值難以確定,故稅務機關“據實征收”外,又推出“核定征收”

“對個人自有住房轉讓所得征收20%的個稅,是我國《個人所得稅法》和實施條例中早就有的規定。我國的稅法規定,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額,為應納稅所得額,按‘財產轉讓所得’征收個人所得稅。但這次國辦發17號文公布后仍在大眾中引起軒然大波,其實,都是這個‘房屋原值’惹的禍!倍悇諏<艺f。

根據我國稅法,個人住房轉讓是按照財產轉讓所得征收20%的個人所得稅。對所得征稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中,由于各種歷史原因,一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值,對此,稅法又規定,可由稅務機關核定其原值。這樣,就有了“據實征收”和“核定征收”兩種做法。

因為房屋原值和合理費用的多少,直接關系到納稅人的稅負輕重。這里,成為了征納雙方“爭奪”的領域。

沒有完整憑證的,怎樣核定房屋原值?我國稅法沒有明確的規定,這個解釋權就留給了財政部和國家稅務總局。

2006年,國家稅務總局專門就此下發《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號),對這些問題一一予以明確。

“問題是,該政策十分明確地把是否能提供完整證明材料、核實房屋原值這一主動權交給了納稅人。在房屋升值不多的情況下,據實征收和核定征收兩者間的稅負差距不大,但在后來房屋都大幅升值的背景下,兩者間的稅負差距越來越大。于是,在二手房交易中,大家普遍是棄據實征收選核定征收,以致后來二手房交易雙方可能都不知道還有按20%稅率據實征收一說。結果,這次國辦發17號文只不過強調舊政策從嚴執行,但許多人都以為是新政策而議論紛紛!倍悇諏<曳治。

“依法嚴格”意味奪回主動權?

稅務專家透露,1996年登記條例出臺后的交易,都可以查交易契稅準確算出“房屋原值”

國稅發[2006]108號文規定,納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定,對其實行核定征稅。

什么是納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證?從目前各城市實施的情況看,都是把主動權交給了納稅人。

以廣州為例,不能提供五種證明材料,包括合法、有效的售房合同,合法、有效的購房合同和構成房產原值的相關憑證,主管地稅征收機關出具按“據實征收”的審核意見等。

納稅人如果算到核定征收可少繳稅,便可說自己無法提供完整、準確的房屋原值憑證,要求稅務部門核定征收。

“在這次17號文出來后,財稅部門是否會重新調整這個政策,奪回這里的主動權,值得關注。奪回這個主動權很簡單,上海就搞過一回,但后來因輿論反響太大而不了了之!庇卸悇諏<覍ρ虺峭韴笥浾呓榻B。

早在2007年5月,上海市地稅局發出過一紙《關于個人轉讓房屋稅收征管問題的通知》,該通知要求各區交易中心嚴格執行2006年8月1日實行的《財政部國家稅務總局建設部關于個人住房所得征收個人所得稅的通知》,并重新對有關問題做出解釋。

在這些解釋中,最關鍵的一點是,在“未能提供完整的房屋原值憑證是指……”中增加了一點:“契稅征管檔案中沒有上次交易價格等記錄”。

這意味著,即使納稅人說無法提供房屋原值憑證,也不算數,還要看交易中心有沒有該套房屋上次交易的契稅征管檔案,如果有,自然能夠準確計算房屋原值。

“其實所謂的無法提供房屋原值憑證,只是非常少數的時間太過久遠的房屋交易。只要是1996年登記條例出臺后的交易,在各個區房屋交易中心都有檔案,不可能查不出來!鄙虾f力律師事務所律師衛新當時曾這樣對媒體說。

但這個政策在盧灣區執行兩天后,因市民反響強烈,有關部門出來緊急澄清,最后不了了之。

“要依法嚴格征收,征管部門并不是沒有手段,而是愿不愿意去做,去做了之后是否會出現如期結果的問題。這次新‘國五條’細則要求對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征,這其中有重新掌握主動權的意思,接下來,財稅部門在這方面會有什么新動作,值得關注!庇卸悇諏<曳治。

二手房按差價征稅20% 專家提醒:三類費用稅前減除

三類購置房屋費用 可在征個稅前減除

專家支招:備齊各種稅前扣除有效憑證

這兩天,許多準二手房買家和賣家都很擔心,今后可能會要多繳動輒十幾萬甚至幾十萬的個人所得稅,怎么辦?對此,有稅務部門人士表示,大家與其焦慮不如積極應對:根據我國現有稅收政策,在計算房屋出售差價時,允許稅前減除三類購置房屋的費用,然后再計征個人所得稅;如果房屋賣方能提供當初購置房屋時的各種有效憑證,就可以少繳稅。

根據國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號),三類費用可以在計算房屋轉讓所得個人所得稅前減除:

一是房屋原值。一般都包括實際支付的房價款及交納的相關稅費,對于商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房的房屋原值計算,該通知都有詳細的規定,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后進行減除。

二是轉讓住房過程中繳納的稅金。包括納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

三是合理費用。包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

如納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:(1)已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。

另外:納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,也可憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除;納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明也可據實扣除。

目前國家相關政策規定,對個人轉讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房,對其所得暫免征收個人所得稅,起點時間應按房屋產權證、契稅完稅證明上注明的時間或《商品房買賣合同》約定的交樓時間,三者中取最早的一個來確定。

舉例說明

110萬房屋交易扣除合理稅費后交個稅5萬多元

小王于1999年8月在廣州市區購買了一套建筑面積為85平方米的房改房,并按經濟適用房價格計算并支付房價款50萬元,超標準面積實際支付的房價款為10萬元,按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益10萬元,總共70萬元,購買這套房子還繳納契稅1.05萬元,支付裝修費12萬元,實際支付住房按揭貸款利息1萬元。后來,小王又自購一套商品房。2012年4月,小王將此房以110萬元賣給小李。

由于該房產不是小王唯一家庭生活用房,不能享受免征個人所得稅優惠政策。但小王能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料,可按照據實征收方法征收個人所得稅。

即小王應納稅額=(轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費)×20%,其中:

房產原值為=50萬+10萬+10萬+1.05萬元=71.05萬元。

合理稅費:由于小王能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列的是小王的姓名,經稅務機關審核,裝修費用可以扣除,按規定,已購公有住房和經濟適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。因此,裝修費用最高扣除限額為=71.05萬元×15%=10.6575萬元。

另外,小王實際支付住房按揭貸款利息1萬元,可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。這樣,該套房合理稅費=營業稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息=0+10.6575萬元+1萬元=11.6575萬元。

這樣,小王應納個人所得稅=(110萬元-71.05萬元-11.6575萬元)×20%=5.4585萬元。

圖/東方IC

圖/東方IC

 

20%個稅新政引爆市場二手房搶閘過戶

■海珠、天河、越秀、番禺等多個區域中介均表示,近兩天看房者較以往上升了六成

■截至昨日,細則出臺后僅有半天辦公時間,廣州多個房地產交易中心交易量較此前上升了六成 3月1日公布的“二手房個稅將由1%改為差額20%”的樓市新政令二手樓市交易量大增。昨日,羊城晚報記者在廣州各大二手房中介采訪了解到,排隊看房、購房者上升近七成。對此,不少業內人士均表示,新政將使交易成本上升數十萬元,因此在各地政策執行細則出臺之前,二手房市場必將迎來交易高峰。值得一提的是,不少業內人士在接受記者采訪時表示,新政壓倒房價的機會非常小,反倒有可能再次推高房價。

羊城晚報記者 張愛麗

二手房近期將迎交易高峰

3月2日晚上10點多,位于新港西路的兩家知名中介公司門店內依然燈火通明,多位購房者正忙著與原業主簽購買合同。

位于番禺的中成地產負責人稱,在“國五條”出臺后,不少擬購房者一度出現觀望,想等到細則出臺后再定是否下手,但隨后發布的“國五條細則”中“按轉讓所得的20%計征個人所得稅”引起了眾多購房者的高度關注,F在很多購房者都在詢問市場情況,顯得非常焦急與擔憂。

在經歷了春節期間的交易低谷后,廣州二手房交易市場已經快速回暖!敖鼉商炜捶空呱仙70%,而交易量也上升了36%!鄙鲜鲋谐傻禺a負責人稱。

事實上,除了番禺,海珠、天河、越秀、黃埔、白云等多個區域的中介在接受羊城晚報記者采訪時均表示,近兩天看房者較以往上升了六成以上。而記者從海珠、天河等廣州多個房地產交易中心采訪了解到,盡管細則出臺后到現在只有周六上午半天的辦公時間,但其交易量仍較此前上升了六成之多。

對此,業內人士分析認為,近期二手樓市將迎來交易高峰,不少買家會在當地執行細則前出手。

新政使交易成本上升數十萬

“20%的稅,工薪階層不吃不喝數年才能存到啊!”在二手中介處,部分急于買房者稱。

中成地產番禺店負責人給羊城晚報記者算了一筆賬,假設一套房原價100萬元,現價200萬元,按原來的稅收政策所交稅費﹦200萬×1%﹦2萬元,而現在按增值額的20%征稅所交稅費則﹦(200萬-100萬)×20%﹦20萬元。兩者相差太大,極大增加了二手房的交易成本。

在一家二手中介處,一位剛與原業主簽了購房合同的陳先生表示,他所買的房是1998年建成銷售的,當時價格是23萬元,目前則漲到120萬元,現在繳個稅只需1.2萬元,而根據政策一刀切按差額來算則需支付稅費19.4萬元!叭绻u方是實收,那么所有稅費要我一個人承擔,19.4萬元相當于我兩年不吃不喝的收入!标愊壬Q。

記者從各地產中介及交易中心了解到,有關二手房交易所涉的個人所得稅目前還是按照原有政策交付,尚無政策變化的消息。但有媒體報道稱,各地會在3月底、4月前后出臺調控細化政策。

高漲房價難被新政嚇退

新政的出臺,似乎令一些消費者很“解氣”,覺得此舉可以殺殺不斷上躥的房價,但在記者的采訪中,有不少消費者則擔憂,執行新政后,賣房者會將 “20%個稅”轉嫁給買房人。

對此,滿堂紅一相關人士對記者稱,具體影響要看市場是“供不應求”還是“供過于求”。買方市場下,買家有條件“挑挑揀揀”,可以舍棄所得稅較高的二手房轉向一手房,二手房面臨降價壓力,這一塊稅收很大程度會由賣家承擔。但若是賣方市場,賣方有條件把這部分應繳稅款在總價中體現出來,至少是部分體現出來,轉嫁給買家。

但有更多的業內人士則認為,新政很難“嚇退”高漲的房價!半S著各城市細則的陸續出臺,二手房市場交易量將陷入低谷期,但價格則很難走低!敝性禺a一門店負責人在接受羊城晚報記者采訪時分析稱,現在的二手房主雖不是專業炒房團,但有二套房以上的業主大多“不差錢”,不急售。

“新政壓倒房價的機會非常小,反倒有可能再次推高房價,因為新政實施后,原來想買二手房的人可能會轉向一手房,那么一手房價格勢必會被推高,二手房價格也有可能會繼續跟進!敝谐傻禺a上述負責人坦言。(羊城晚報)

分享到: 更多
更多

相關新聞信息

  • 暫無相關新聞

新聞評論

您尚未登錄,馬上登錄
已有評論:(0)暫無熱點評論
暫無最新評論
友情鏈接
中國企業新聞網  |  百姓生活  |  國際在線  |  新華網  |  中國產業經濟信息網  |  央視國際  |  中國教育新聞網  |  法制網  |  中國經濟網  |  中國廣播網
亚洲 欧美 日韩精品第一页一